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Bail à ferme : société agricole et cession

Dans un arrêt du 18 juin 2020, la Cour de cassation s'est prononcée en matière de cession à une société agricole.


Stradalex résume les faits comme suit:


"J.-P.K, preneur à l’origine du bail à ferme, a transmis ses droits de bail à ses fils. Ceux-ci ont exploité les terres qui leur ont été données en bail à partir d’août 2010, au moyen d’une société agricole. Ils ont décidé de transférer l’exploitation des droits qui leur avaient été transmis à cette société, sans le consentement explicite du bailleur.


Le bien a été vendu à la sprl VV, puis aux parties Immo Leduc sa et M.V.


Les fils estiment que leur société agricole avait un droit de préemption sur cette dernière vente, lequel a été méconnu.


Le preneur de biens ruraux ne peut céder son bail en tout ou en partie sans l'autorisation du bailleur. Cette autorisation doit, à peine de nullité, être préalable à la cession et être donnée par écrit (art. 30 Loi sur le bail à ferme).


Il peut, sans autorisation du bailleur, céder la totalité de son bail à ses descendants ou enfants adoptifs ou à ceux de son conjoint ou aux conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs. Le cessionnaire est subrogé à tous les droits et obligations dérivant du bail (art. 34).


Pour l'application de la loi sur le bail à ferme, l'exploitation à titre d'associé gérant d'une société agricole est assimilée à l'exploitation personnelle. Cette règle s'applique tant au preneur qu'au bailleur dont les droits et obligations subsistent intégralement (art. 838 Code des sociétés).


Il ne découle d'aucune des dispositions légales précitées qu'un preneur peut transférer son bail à une société agricole dans laquelle lui-même ou son descendant est associé gérant sans l'accord du propriétaire.


En décidant ainsi que les droits au bail eux-mêmes pouvaient être transférés par les fils à la société agricole sans le consentement du propriétaire et en jugeant que le droit de préemption de cette société était par conséquent méconnu et qu’elle peut, conformément à l'article 51 de la loi sur le bail à ferme, se substituer aux demandeurs dans le contrat de vente du 21 janvier 2015, la cour d'appel ne justifie pas sa décision en droit.


La Cour annule le jugement attaqué".


Il convient dès lors d'être prudent avant toute cession.



Source : https://www.stradalex.com/fr/sl_news/document/sl_news_article20200805-1-fr

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