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  • avdebruyne

Baux commerciaux et COVID : les premiers jugements d'appel !

En raison de la crise sanitaire, de nombreux commerces ont du fermer leurs portes.


La question du paiement des loyers a rapidement posé difficulté.


La jurisprudence des juges de paix était pour le moins partagée.


En octobre dernier, les premiers jugement d'appel en matière de débition des loyers commerciaux durant la crise sanitaire sont tombés.


Si ceux-ci ne sont pas de nature à uniformiser la question, ils ont à tout le moins le mérite d'être solidement motivés.


Ainsi, dans un jugement du 29 octobre 2021, le Tribunal de première instance francophone de Bruxelles (6e Chambre) a distingué 3 phases:


  1. 1. Du 19 mars au 10 mai 2020 : fermeture obligatoire de tous les commerces non essentiels

  2. 2.Du 11 mai au 1er novembre 2020 : période de déconfinement

  3. 3.Du 2 novembre au 13 décembre 2020: fermeture obligatoire des commerces non essentiels avec la possibilité de livraison et de retrait en magasin.


En retenant l'argument de la force majeure, le Tribunal déduit que pour la première période, le bailleur s'est retrouvé dans l'impossibilité de procurer au locataire la jouissance des lieux loués si bien que le loyer n'est pas du par le locataire.


Ce raisonnement ne peut toutefois, selon le Tribunal, s'appliquer à la seconde période dès lors que les commerces étaient accessibles.


Quant à la troisième période, le Tribunal estime que les commerces pouvaient fonctionner sur rendez-vous ou sur click and collect si bien que le loyer est du.


Le Tribunal précise, à tout le moins, in fine, que le bailleur qui réclame le loyer pour la troisième période peut abuser de son droit dès lors qu'exiger le paiement intégral du loyer et des charges durant cette période pourrait créer un déséquilibre radical dans l'équilibre du contrat.



Dans le second jugement, le même Tribunal, mais siégeant en 5e Chambre cette fois, a prononcé une décision tout à fait différente.


Selon le Tribunal, les mesures sanitaires n'empêchent pas le bailleur de fournir la jouissance paisible des lieux au locataire.


C'est au contraire le locataire qui a été dans l'impossibilité totale ou partielle de pouvoir jouir des lieux loués.


De ce fait, le Tribunal estime que la force majeure ne peut s'appliquer aux cas rencontrés.


Par contre, il fait droit à la théorie de l'abus de droit et considère qu'en continuant à imposer l'exécution d'un contrat dont l'économie est radicalement déséquilibrée et qui préjudicie grandement le preneur, le bailleur commet un abus de droit.


La sanction retenue est celle de la diminution du loyer.


Nul doute que la question fera encore couler beaucoup d'encre ...

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