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  • avdebruyne

Le droit de propriété n'est plus absolu !

Dernière mise à jour : 2 sept. 2021

C'est ce 1er septembre 2021 qu'entre en vigueur la réforme du droit des biens.


Parmi les nouveautés, l'on pointera notamment :


  1. Le droit de propriété n'est plus absolu :

Actuellement, l'article 544 du Code civil dispose que "La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements".


En d'autres termes, le propriétaire peut disposer de son droit de la manière la plus absolue.


A tout le moins, à compter du 1er septembre prochain, le nouvel article 3.50 du Code civil relatif au droit de propriété disposera que "Le droit de propriété confère directement au propriétaire le droit d'user de ce qui fait l'objet de son droit, d'en avoir la jouissance et d'en disposer. Le propriétaire à la pleine étude des prérogatives, sous réserve des restrictions imposées par les lois, les règlements ou par les droits de tiers".


La nouvelle conception de la propriété est donc beaucoup moins absolue. Il suffit d'ailleurs de s'en référer à l'article 3.67 du nouveau Code civil pour s'en rendre compte.


Le 3e paragraphe de cet article prévoit en effet que lorsqu'un fonds n'est ni bâti, ni cultivé, ni clôturé, toute personne a le droit de s'y rendre, les travaux préparatoires précisant "pour y passer, y flâner ou y jouer quelques heures", sauf si cela engendre un dommage ou nuit au propriétaire ou si ce dernier a fait savoir de manière claire que l'accès au fonds est interdit aux tiers sans son autorisation.


Les limites de propriété sont en outre précisées.


La servitude du tour d'échelle est ainsi inscrite dans la loi à l'article 3.67 §2 : "Le propriétaire d'un immeuble doit, après notification préalable, tolérer que son voisin ait accès à son bien immeuble si cela est nécessaire pour l'exécution de travaux de construction ou de réparation ou pou réparer ou entretenir la clôture non mitoyenne, sauf si le propriétaire fait valoir des motifs illégitime pour refuser cet accès. Si ce droit est autorisé il doit être exercé de la manière la moins dommageable pour le voisin. Le propriétaire a droit à une compensation s'il a subi un dommage.


L'étendue verticale de la propriété est quant à elle bridée, l'article 3.63 précisant que "Sous réserve d'autres dispositions du présent livre, le droit de propriété sur le fonds s'étend uniquement à une hauteur au-dessus ou à une profondeur en-dessous du fonds qui peut être utile à l'exercice des prérogatives du propriétaire. Ce dernier ne peut dès lors pas s'opposer à un usage par un tiers à une hauteur ou une profondeur à laquelle il ne pourrait raisonnablement exercer sa prérogative d'usage, vu la destination et la situation du fonds".


2. La refonte des troubles de voisinage :


L'article 3.101 dispose en son paragraphe 1er que "Les propriétaires voisins ont chacun droit à l'usage et à la jouissance de leur bien immeuble. Dans l'exercice de l'usage et de la jouissance, chacun d'eux respecte l'équilibre établi en ne causant pas à son voisin un trouble qui excède la mesure des inconvénients normaux du voisinage et qui lui est imputable".


Pour apprécier le caractère excessif du trouble, il est désormais tenu compte de toutes les circonstances d'espèce, tels le moment, la fréquence et l'intensité du trouble, la préoccupation ou la destination publique du bien immeuble d'où le trouble causé provient.


Le législateur invite le Tribunal à tenir compte de toutes les circonstances de l'espèce et fournit à titre purement exemplatif quelques éléments qui lui permettent de prendre sa décision.


Quant aux mesures adéquates pour rétablir l'équilibre, elles sont désormais définies à l'article 3.101 §2 comme suit:


- indemnité pécuniaire pour compenser le trouble excessif;

- indemnités pour les coûts liés aux mesures compensatoires prises quant à l'immeuble

troublé pour ramener le trouble à un niveau normal;

- pour autant que cela ne crée pas un nouveau déséquilibre et que l'usage et la jouissance

normaux de l'immeuble ne soient pas exclus, l'interdiction du trouble rompant l'équilibre

ou démesuré, concernant l'immeuble causant le trouble, pour ramener le trouble à un

niveau normal.


Il est en outre consacré que l'action des troubles de voisinage est ouverte au locataires ou titulaires de droits réels tandis que l'action devra nécessairement être introduite devant le Juge de Paix.


Il est enfin désormais possible d'introduire une action en vue de prévenir des troubles anormaux de voisinage pour autant qu'un immeuble occasionne des risques graves et manifestes en matière de sécurité, de santé ou de pollution.


3. Prescription acquisitive


Désormais, la prescription acquisitive est de 10 ans en cas de bonne foi.


En cas de mauvaise foi, elle reste de 30 ans.



S'il est évident que d'autres matières telles que l'usufruit, l'emphytéose ou encore la superficie ont également été réformées, il n'est pas possible de tout aborder.


Ceci étant, les deux exemples précités démontrent à suffisance à quel point la matière du droit des biens a fait l'objet d'une refonte globale.


N'hésitez pas à prendre contact avec le cabinet si vous avez la moindre question à cet égard ou si l'application de ces règles venaient à ternir vos relations de voisinage.



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